Πώς αλλάζει ο επιμερισμός ΦΠΑ στα μικτής χρήσης ακίνητα

 Αλλαγές στον τρόπο επιμερισμού του ΦΠΑ για ακίνητα μικτής χρήσης φέρνει νέα απόφαση της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων, βάζοντας τέλος στον «τυφλό» υπολογισμό που βασιζόταν στο γενικό ποσοστό pro-rata του κύκλου εργασιών.

Μέχρι σήμερα, όταν ένα ακίνητο χρησιμοποιούνταν ταυτόχρονα για δραστηριότητες με και χωρίς δικαίωμα έκπτωσης ΦΠΑ, ο φόρος που επιβάρυνε την αγορά, την κατασκευή ή τη βελτίωσή του επιμεριζόταν με βάση τα συνολικά έσοδα της επιχείρησης. Στην πράξη, όμως, η πραγματική χρήση των χώρων συχνά δεν αντανακλούσε τη γενική αναλογία του τζίρου, δημιουργώντας στρεβλώσεις και απώλεια μέρους της έκπτωσης για πολλές επιχειρήσεις.

Με το νέο καθεστώς δίνεται η δυνατότητα ο επιμερισμός του ΦΠΑ να γίνεται με βάση την πραγματική χρήση των χώρων. Συγκεκριμένα, ο φόρος που εκπίπτει θα υπολογίζεται αναλογικά σύμφωνα με τα τετραγωνικά μέτρα που χρησιμοποιούνται για δραστηριότητες με δικαίωμα έκπτωσης σε σχέση με το σύνολο των επιφανειών, εξαιρουμένων των κοινόχρηστων χώρων.

Για τους κοινόχρηστους χώρους εφαρμόζεται η ίδια αναλογία επιφανειών, ενώ σε περιπτώσεις όπου ένας χώρος χρησιμοποιείται ταυτόχρονα για δραστηριότητες με και χωρίς δικαίωμα έκπτωσης προβλέπεται πρόσθετος επιμερισμός με βάση τον κύκλο εργασιών που παράγεται από το συγκεκριμένο τμήμα.

Ποιους αφορά

Η αλλαγή αναμένεται να επηρεάσει κυρίως επιχειρήσεις με σύνθετη δραστηριότητα και μικτή χρήση κτιριακών εγκαταστάσεων, όπως ιατρικά κέντρα, εκπαιδευτήρια, εταιρείες ακινήτων και επιχειρήσεις που συνδυάζουν φορολογητέες και απαλλασσόμενες υπηρεσίες.

Η ρύθμιση καλύπτει οριζόντιες και κάθετες ιδιοκτησίες, ακίνητα που ανεγείρονται με ενιαία οικοδομική άδεια, αλλά και προσθήκες, βελτιώσεις και συναφείς υπηρεσίες που δεν μπορούν να συσχετιστούν αποκλειστικά με μία δραστηριότητα. Στόχος είναι η ευθυγράμμιση του δικαιώματος έκπτωσης ΦΠΑ με την πραγματική οικονομική χρήση του ακινήτου.

Η διαδικασία υπαγωγής

Για την ένταξη στο νέο καθεστώς, οι επιχειρήσεις πρέπει να υποβάλουν αίτηση-γνωστοποίηση μέσω της ψηφιακής πλατφόρμας «Τα Αιτήματά μου» της Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων, μαζί με τα απαραίτητα δικαιολογητικά, όπως οικοδομική άδεια ή τίτλο κτήσης και αναλυτικά στοιχεία επιφανειών. Η φορολογική αρχή εκδίδει απόφαση έγκρισης εντός δέκα ημερών, εφόσον τα στοιχεία είναι ορθά.

Παράλληλα, θεσπίζεται υποχρέωση τήρησης διακριτών λογαριασμών στα λογιστικά αρχεία, ώστε να παρακολουθούνται ξεχωριστά οι εισροές που αφορούν κάθε δραστηριότητα. Σε περίπτωση μεταβολής της χρήσης του ακινήτου απαιτείται νέα γνωστοποίηση και ενδεχόμενος διακανονισμός ΦΠΑ.

Σημειώνεται ότι παρέχεται δυνατότητα αναδρομικής εφαρμογής για μη παραγεγραμμένες χρήσεις, υπό την προϋπόθεση ότι τηρούνταν διακριτοί λογαριασμοί.
Η προθεσμία υποβολής αιτήσεων λήγει στις 30 Απριλίου 2026, δίνοντας τη δυνατότητα σε επιχειρήσεις που θεωρούν ότι αδικήθηκαν τα προηγούμενα χρόνια να επανεξετάσουν τον τρόπο υπολογισμού και να διεκδικήσουν πρόσθετη έκπτωση ή επιστροφή φόρου.